Türkiye’de Kiralık Sosyal Konut İhtiyacı | İNDERgi İst. İnşaatcılar Dern. Aylık Dergisi

logo

16 Kasım 2018

Türkiye’de Kiralık Sosyal Konut İhtiyacı

Türkiye bugün dar gelirli için kiralık konut yetersizliği ile karşı karşıyadır ve bu yetersizlik her geçen gün artmaktadır, konunun önemi yüksektir ve acil müdahale ihtiyacı vardır.

Türkiye bugün dar gelirli için kiralık konut yetersizliği ile karşı karşıyadır ve bu yetersizlik her geçen gün artmaktadır, konunun önemi yüksektir ve acil müdahale ihtiyacı vardır. Çünkü Türkiye hem hızla kentleşmekte, hem de kentlerini ve konutlarını modernize etmek ve yapısal olarak kuvvetlendirmek için iddialı ve arzu edilen bir programın ortasındadır.

Bu program ekonomik fayda yaratmakla beraber, dar gelirli için konut üretimini hem lokasyon olarak (şehirlerin çeperine ve hatta ötesine iterek), hem de sosyoekonomik olarak (dar gelirli için konutun siyaset nezdinde önceliğini düşürerek) marjinalleştirmektedir. Bu da istenmeyen bir yan etkidir.

Dahası, evrensel bir güdü olan “ev sahibi olmak” isteği dışında, herhangi bir tanımlanmış ulusal konut stratejisinin olmaması Türkiye’yi olağandışı bir duruma sürüklemiştir: Türkiye, insanları ev sahibi yapmaya odaklanmış oldukça başarılı ve özerk bir üretim aracına (TOKİ) sahiptir ve bunun sonucu olarak, tüm diğer kayda değer tasarruf imkanları geri planda kalmış, yeteri kadar vurgulanmamış veya bunlara yeterince kaynak ayrılmamıştır.
Türkiye’nin Kiralık Sosyal Konut programları oluşturması gerekmektedir ve önü bu konuda çok açıktır.

Konutta mevcut durum 
Kentleşme baskısı. Türkiye kentleşiyor; Bu kentleşme, ekonomik ve demografik yoğunlaşmayı birkaç baskın kente yönlendiriyor; Ve kentleşme, devletin desteği olmadığında şehirlerin organik olarak adapte olabileceğinden daha hızlı gerçekleşiyor. Kentleşme şunları artırıyor:
• Dikeylik, yıkma/yeniden inşa etme ya da yeni kat çıkmanın (resmi veya gayri resmi) karşı konulamaz baskısı sonucunda yükselme ve afet riskine açıklığın artması.
• Kayıt dişilik, gecekondu ve benzeri yapılaşma neticesinde yol, elektrik, su ve kanalizasyon şebekelerini sıkıştıran görünmez yoğunluk.

Türkiye’nin iddialı ve kararlı kentleşme planı (1) gecekonduları ortadan kaldırmayı, (2) eski konut stokunu yeni daha yüksek kaliteli konutlarla değiştirmeyi ve (3) mevcut konut stokunu 1999 sonrası güncellenen inşaat ve deprem şartnamesi seviyesine yükselterek afet risklerini azaltmayı, öngörmektedir.

Afet riski 

Türkiye’de yapılaşmış alanlar ülkenin sismik geçmişinden ayrı düşünülemez. Boğaziçi kendisi, Kuzey ve Doğu Anadolu Fay Hatları boyunca peyder pey batıya doğru ilerleyen Anadolu Levhası’nın bir yan ürünüdür. İstanbul, hem su üzerinde hem de yer altında (doğal gaz hatları) bir ekonomik geçiş noktası olan Boğaz bölgesi çevresinde kurulmuş ve gelişmiştir. Türkiye’nin GSYİH’sının yaklaşık yüzde 40’ı bu Boğaz bölgesinde üretilmektedir. Bu, birçok ülkede olduğundan daha önemlidir, çünkü doğalgaz ve Richter 7.0 şiddetinde bir depreminin birleşimi 1906 San Francisco depreminde olduğu gibi yıkıcı olabilir.

Afet riski kentsel alanda, daha fazla insan ve gayrimenkul yoğunluğu, daha fazla kişi başına enerji (daha fazla elektrik, doğal gaz hatları, daha fazla yük aktarımı) ve data hatları nedeniyle artmaktadır. Ayrıca, afetin mali ve ekonomik sonuçları gayri resmi yapılaşmış mahallelerde çok daha fazladır, çünkü bunlar yüksek yoğunluklu, kayıt dışı/kaçak alt yapıya (potansiyel elektrik şebekesi aşırı yüklenmesi dahil) ve gayri resmi dikeyliğe (devrilme riski) sahiptir. Güçlendirme, halihazırda yoğun olarak yapılaşmış olan ve Osmanlı İmparatorluğu’na uzanan yasalar ve gelenekler tarafından korunan mevcut bir fiziksel ortamda gerçekleşmesi gerektiğinde, çok daha komplike hale gelmektedir. Zira bu durumda binaları yıkıp insanları başka yerlere yerleştirmek uygulanabilir değildir.
Alınabilir konut ihtiyacı baskısı, ekonomik büyüme, nüfus artışı ve kentleşme aşağıdakileri de etkiler:

• Konut arzı. İstihdam yaratma insan göçünden daha hızlı ve insan göçü de arzın yanıt vermesinden daha hızlı gerçekleşmektedir.
• Konut alınabilirliği. Konut fiyatları ve kiralar gelirlerden daha hızlı artar, bu en çok orta ve düşük gelirli hanehalklarını etkiler.
Entegre bir çoklu opsiyonlu ve çoklu gelirli ulusal konut politikası ve stratejisinin eksikliği.

Türkiye’nin ev sahipliğine verdiği önem övgüye değer olmakla birlikte, herkesin ev sahibi olması imkansızdır ve yalnızca ev sahipliğini hedeflemek, istemeksizin de olsa toplumun bir kısmını dışlayıcı olabilir. Kiralık konut da bir konut kullanımı seçeneğidir ve dar gelirli için kiralama da kiralama içerisinde bir seçenektir. Türkiye gayrimenkul piyasalarında, görece daha düşük gelir seviyesindeki hanehalkları ekonomik pazar dışında kalmaktadır.
Uygun maliyetli kiralık sosyal konut iyi tasarlanmış programlarla oluşturulabilir. Eğer siyasi irade mevcutsa, Türkiye etkin bir kiralık sosyal konut sistemi için tüm ön koşullara sahiptir.

Türkiye’nin kiralık konut ve kiralık sosyal konut konusuna odaklı bir kuruma ihtiyacı vardır. Özel sektör kar odaklıdır. TOKİ’nin ev sahipliğine odaklanması, nüfusun üçte birini dışarıda bırakmaktadır. Türkiye, kiralık sosyal konut piyasasını oluşturmak ve uygulamayı kolaylaştırmakla görevli bir kuruma ihtiyaç duymaktadır.
Kiralık sosyal konut’un Türkiye’deki en etkili şekli, özel sektör geliştiricilerinin yatırım riski alması ve mülk sahibi olarak faaliyet göstermesi ve kamusal kurumların uzun vadeli gözetiminin beraberliği ile mümkün olabilecektir. Küresel gelişmeler ve deneyimler, bunun en hızlı ve en uygun genel strateji olduğunu ve net devlet sübvansiyonunu en aza indirdiğini göstermektedir.

Kiralık sosyal konut ile ne demek istiyoruz? 
Kiralık Sosyal Konut şunları içermektedir:
1. Devamlı Kiralama, geniş bir süre (15 yıl ila ömür boyu). Belli bir süre ödenen kiralar karşılığı veya başka bir şekilde evin mülkiyetinin devri mümkün değildir.
2. Kitle hedeflemesi, Program tarafından belirlenen ve hak ettiği kararlaştırılan bir kitlenin hedeflenmesi. Normalde yararlanacakların hem gelir, hem de varlık durumuna bir limit konur, ayrıca aileye, istihdama ve mevcut konut durumuna dair diğer kriterler belirlenir.
3. Uygunluk ve önceliklendirme. Yararlanacak haneler analiz edilmeli ve program kriterlerine uygun olmalıdır.
4. Hedef kitle için ödenebilir olması. Ödenebilirlik, emsal kiradan bir indirim oranıyla ya da gelirin ortalama test edilen yüzdesi (tipik olarak yüzde 30) olarak tanımlanabilir.
5. Düzenleyici. Uygunluğu sağlamak için bir devlet organının denetimi gereklidir.
6. Özellikli Mal Sahipleri: Program kapsamında onaylanan özel sektör veya kamusal (kar amacı güden veya gütmeyen) mal sahipleri.

Her ülkenin programları ve Kiralık Sosyal Konut ekosistemi, genellikle o ülkenin tarihsel deneyiminden türeyen farklı özelliklere sahiptir. Her sistem özelleştirilmiştir ve hiçbir sistem mükemmel veya kalıcı değildir.
ağlıklı bir kentleşme ekonomisinde, konut kullanım karması tipik olarak şöyledir:

65-70% Ev Sahipliği
Çoğunlukla piyasa şartlarında edinilmiş, bir kısmı üretim veya finans destek programları ile desteklenmiş.
25-30% Geleneksel Kiralama
Özel mülkiyete ait olan ve işletilen, yapım şartnamesine ve yapısal gerekliliklere tabi.
şeklidir. Kiralamada:
• Ev sahipliğinin iki yönlü ilişkisine kıyasla üç yönlü bir sözleşme ilişkisi vardır (ev sahibi, kiracı ve devlet).
• Fiziksel kalite ve operasyonel fizibilite ile konut sakinlerinin ödeyebilirliği ve kimlerin bu ayrıcalık için uygun olduğu yönetilmesi gereken sürekli bir gerginliktir.
• Program uzun yılları kapsamaktadır, yani kiralamanın uzun yıllar bakım, kullanıma uygunluk ve yeniden kiralama sorunlarıyla yüz yüze olduğu anlamına gelir.
7% Kiralık Sosyal Konut
Devletin özel hedef bir kitle için ödenebilirliği hedeflediği ve desteklediği.
1-3% Sosyal Yardımlaşma Konutları
Sosyal yardımlaşmaya ihtiyaç duyan özel ihtiyaç halindeki haneler (zihinsel veya bedensel engelliler) için.
Kentleşme bağlamında, kiralık konutlar, ev sahibi olma ile aynı temel psikolojik ve ekonomik yararları, daha düşük maliyetle ve daha fazla aile için ulaşılabilir kılabilir, insanlara neden ev sahibi olmak istedikleri sorulduğunda, insanlar temel olarak altı ana sebebi tanımlarlar: Kendinin ve sahip olduklarının fiziksel güvenliğini sağlamak, bir mülk’e dair tasarruf hakkı elde etmek, yaşam şeklini iyileştirme imkanı, belirli ve öngörülebilir bir yaşam alanı maliyeti olması, karşılığında kredi kullanarak veya satarak ek sermaye edinme imkanı ve emeklilik için özsermaye değeri oluşturma imkanı. Bunlar ayrıca iki geniş kategoriye ayrılabilir:

• Acil öncelikler. Ailemizin bugün güvenli ve mutlu olması için sahip olmamız gerekenlerdir. Fiziksel güvenlik, bir mülk’e sahip olmak, yaşam şeklini iyileştirme imkanı, öngörülen bir yaşam alanı maliyeti.
• İkincil/Geleceğe dair öncelikler. Ailemizin geleceği için istediklerimizdir, böylece gelecekteki ailemiz (yaşlanacaklar, yeni doğacaklar, kendimiz yaşlanınca) güvenli ve mutlu hissedebilirler.
Bu ayrım önemlidir çünkü tüm aileler ev sahibi olmayı hedeflese de, barınma aciliyeti söz konusu olduğunda bireyler acil öncelikleri önemsemektedir ve kiralık konut bunları daha düşük maliyetle ve daha fazla seçeneğe bağlı olarak karşılayabilmektedir.

Kiralamanın ev sahipliğine göre avantajları
Daha düşük kullanım maliyeti

En ucuz barınmayı tercih eden kişiler için
Daha düşük sermaye yeterliliği

Depozito yeterli
Daha kolay yeterlilik kararı

Sadece depozito ve ilk ay kirasını ödeyebilmek yeterli
Kiracılar gayri resmi bir şekilde oturabilirler

Kira nakit ödenebilir
Gayri resmi/kredi geçmişi olmayan vatandaş da yararlanabilir

Finansman/borçlanma gerektirmediğinden kiracının tetkiki gerekmez
Ev büyüklük ve tipinde değişiklik yapabilme kolaylığı

Gerektiğinde değişime.

Ortak kullanıma, daireyi paylaşıma uygunluk
• Kiralama, ev sahipliğinin sahip olmadığı, gelir ve hanehalklarının kayıt dışılıklarını tolere eder.

Türkiye için nasıl bir kiralık sosyal konut programı? 
Türkiye için bir kiralık sosyal konut programı, küresel uygulamalardan uyarlanan üç temel prensip etrafında yapılanmalıdır:
1. Yüksek kapasiteli özel sektör ile kamusal güvenilirliği olan yerel kurumların birlikteliği. Bizim modelimizde, Bölgesel Vakıflar kapasiteli büyük konut geliştiricilerin uzmanlaşmış birimleri ile iş ortaklığı yapmaktadır.
2. Kar amacı gütmeyen konut dernekleri. Yerel duruma vakıf, kamu tarafından yönetilen ve kamuya hesap veren, şeffaf, uzmanlaşabilecek Bölgesel Konut Dernekleri.
3. PPP Modelinin uygulandığı proje finansmanı. Özel, uzun vadeli, sabit oranlı ödemesi olan ve kendi kendini amorti eden Kalıcı Kiralama Kredilerinin ortaya çıkmasını öngören bir proje finansmanı. Bu kredilerin riskleri, özel mortgage şirketleri ve Maliye Bakanlığı’ndan kredi sübvansiyonu türeten bir devlet kolu arasında paylaşılır.

Bu konuyu daha da geliştirmek, çeşitli üst düzey politika kararları ve bunun sonucunda ortaya çıkan eylemleri gerektirir:
1. Ödenebilir konutların Türkiye’nin kentleşme stratejisinin köşe taşlarından biri olmasını sağlamak. Yeşil sürdürülebilir şehirler, kentsel ödenebilir konutlar gerektirir. Çünkü ekonomik gelişim için gerekli işgücü geceleri burada uyur.
2. Türkiye’nin kalkınma stratejisine ödenebilir konutun dahil edilmesini sağlamak. Gecekondu hem büyük bir kentsel varlık sınıfını, hem de önemli bir afet riskini temsil etmektedir, özellikle arazi kullanımı açısından riskli yerlerin seçimi, ödenebilir konutların genellikle daha istikrarsız veya sismik olarak daha hassas bölgelere yerleştirildiği anlamına gelir.
3. Kiralık Sosyal Konut programının geliştirilmesinin ilgili Bakanlıklar içinde ulusal bir inisiyatif haline getirilmesi. Şu anda hiçbir kurumun, kiralamak isteyen Türklere ev sahibi olmak isteyen Türklere sunulan seçenek ve fiyat aralıklarını sunma sorumluluğu yoktur. Bu sorumluluk devlette olmalı ve bu sorumluluğu tahsis etme taahhüdü en üst seviye liderlikten gelmelidir.

Kiralık sosyal konutun zorlukları 
Kiralık sosyal konutlar birçok avantaj sunmaktadır. Ancak aynı zamanda (iyi tasarlanmış bir sosyal konut programının çözebileceği) zorluklar da bulunmaktadır.
Dar gelirli için kiralık konut, kentsel arazi kullanımı olarak daima fazla tercih edilmeyen bölgelerde yapılmaktadır. Bu nedenle, yeni kentleşen alanlarda maliyetler yüksektir ve düşük gelirli çalışanların ya şehrin dışına ya da gecekondu konutlara yönlenmesine sebep olmaktadır. Bütün bu doğal piyasa tepkileri, şehir ve ülke için sosyal olarak istenmeyen bir durumdur.
Bu, uygun maliyetli konutun bir kentsel zorunluluk olduğu anlamına gelir ve sadece devlet kaynaklarının kullanılması ile yaratılabilir. Ödenebilirlik, birçok ülkenin uyguladığı ve çeşitli yeniliklerle yapmaya devam ettiği gibi, bir programda birleştirilen devlet sübvansiyonu ve yasal düzenlemesinin bir çıktısıdır.

4. Ödenebilir konut ve Kiralık Sosyal Konut konusunun, şehirleşme, kalkınma ve yapısal güçlendirme için mevcut olan inisiyatiflere entegre edilmesi. Bu konut tipolojileri, şehirleri ekonomik ve sismik olarak güçlendirmek için en yüksek fayda sağlayan, en düşük maliyetli altyapı harcamaları arasındadır.
5. Kiracı nüfus hakkında daha iyi bilgi edinilmesi. Ev sahipliği konusunda çok şey bilinirken, özellikle de (a) toplam nüfusun çekirdeği (onda iki veya üç) (b) genişleyen belediyelerin ve kırsaldan kente göçün özündeki kiracı nüfus hakkında çok az şey bilinmektedir.
6. Devlet içi bir çalışma grubu oluşturulması. Kiralık Sosyal Konut kavramını geliştirmek ve uygun hedefler, hedef kitle, olası hacim ve yararlanmada öncelik/ uygunluğun temel ilkeleri konusunda fikirbirliği oluşturmak için toplantılar yapılmalıdır.
7. Önerilen sübvansiyonların ve finansman modellerinin geliştirilmesi, böylece paydaşlarca tasarlanacak bir Kiralık Sosyal Konut programının hacmi ve niceliksel fayda-maliyet analizinin bütçeleme amaçları için hızlı bir şekilde tahmin edilebilmesi mümkün olur.

Kaynak: İndergi- Yazan: Mounia Tagma Tercüme ve adaptasyon: Eray Ölmez 

Share
512 Kez Görüntülendi.

Yorum yapabilmek için Giriş yapın.