Ticari Gayrimenkulde Stok Yüzde 20’lerin Üzerinde | İNDERgi İst. İnşaatcılar Dern. Aylık Dergisi

logo

20 Mayıs 2018

Ticari Gayrimenkulde Stok Yüzde 20’lerin Üzerinde

Cushman and Wakefield’in araştırmasına göre Türkiye genelinde AVM stokunun yüzde 20’si başarılı olamadı. Sektör yetkilileri AVM projelerinin azaldığını, açılışa hazır olanların eskiden yüzde 70 dolulukla açılırken şimdi yüzde 50 dolulukla açıldığını ifade ediyor.

Herkes konuttaki stoku konuşuyor ama bir de işin ticari gayrimenkul tarafı var. Ofisler, AVM’ler… Bu projelerde ne kadar satışa hazır bölüm var? Bunların alanı ne? Ofis pazarı ile ilgili veriler mevcut. Bazı araştırma şirketlerine göre ofislerde boşluk oranı yüzde 2017 sonu çeyrek itibariyle yüzde 24’e yakın. Bazı şirketlere göre rakam daha yüksek. AVM’lerle ilgili ise yatırımcı kuruluşlar dahil bu konuda bir araştırma yok. Yıldan yıla nasıl geliştiğini, trendi, seyri gösteren rakamlar üretilmemiş. Sektör yetkilileri AVM projelerinin azaldığını, açılışa hazır olanların eskiden yüzde 70 dolulukla açılırken şimdi yüzde 50 dolulukla açıldığına dikkat çekiyor. Sık sık gündeme geliyor, boş kalanlar, dönüşenler, hastane, okul olanlar var. Cushman and Wakefîeld’in bir çalışmasına göre Türkiye genelinde AVM sayısı 450’ye giderken (İstanbul’da toplam 113 AVM var!) AVM stokunun yaklaşık yüzde 20’si de başarılı olamadı.

Ofiste 6 milyon metrekare alan var
Ofis pazarında satışa hazır 1 milyon metrekare alan var. Ortalama 100 metrekare düşünülse 10 bin ofis, 50 metrekare düşünülse 20 bin ofis satılmayı bekliyor demek. Sektörde yıllık satış rakamı 300 binlerden 200 binlere gerilemişti.
İstanbul Gayrimenkul Değerleme’nin raporuna göre 2017 sonu itibariyle İstanbul A ve B sınıfı ofis alanı 6.6 milyon metrekareye yükselmiş durumda. İstanbul’da merkezi iş alanlarında stoka eklenmiş ancak hali hazırda bir şirket tarafından kullanılmayan A sınıfı ofislerin toplam stok hacmine oranı 2013’te yüzde 15’ken, 2017 yılında yüzde 30’u geçti. Merkezi iş alanları (MİA) dışı bölgelerde de boşluk var. Kuruluşun değerlendirmelerine göre kirası ucuz bölgelere kayış var. Bu da Gayrettepe, Esentepe, Zincirlikuyu, Maslak, Levent gibi merkezi iş alanlarında A sınıfı binalarda boşluk oranlarının yüzde 28 – yüzde 38 oranlarına yükselmesine yol açtı.

Cushman and Wakefield’in raporuna göre “Genel olarak, boşluk oranı 2017 4. çeyrekte yüzde 24.03’e yükseldi. Genel görünüm arzdaki hızlı artış ve yüksek boşluk oranı nedeniyle birincil ve ikincil kiraların kurdaki dalgalanmalar paralelinde daha da gevşemesi bekleniyor.” Raporda, 2017’de 331 bin 616 metrekare yeni ofis alanının tamamlanarak piyasaya sürüldüğü ve toplam arzın 5.79 milyon metrekareye çıktığı belirtiliyor.

AVM sektörü artık daha seçici olacak

AVM olarak yapılan fakat daha sonra bu işlevini kaybeden birçok örnek var. Beylikdüzü’nde 20 bin metrekarelik alanda 80 milyon dolar yatırımla kurulan Marka City Alışveriş ve Eğlence Merkezi, kat karşılığı daire ve dükkan oluyor. 2008 yılında açılan AVM şu anda yıkım aşamasında. Beylikdüzü, Bahçeşehir bölgesinde yıllardır boş ve yarı dolu durumda birçok irili ufaklı AVM Çar. Anadolu kentlerinde de bir dönem çok ilgi gören AVM yatırımlarının çoğu iyi durumda. Ancak tutunamayanlar davar. AVM cennetine dönüşün İstanbul’da değil, diğer metropollerde de kapanan AVM’ler yatırımcısına zarar yazdırıyor. Geçen yıl Ankara’da yatırım değeri yarım milyarı bulan 8 AVM’nin kapandığı belirtiliyor. Adana’da, 25 yıldır tam doluluğa ulaşamayan Galeria’nm plaza – AVM karışımı yeni bir proje ile değiştirilmesi değerlendiriliyor. Elazığ’da Misland’m yeni fonksiyonlarla canlandırılması gündemde.  Vakıfbank’ın, İstanbul Çengelköy’de sahibi olduğu Maxi City AVM, İstanbul Kavram Meslek Yüksekokulu oldu. Nato Yolu üzerindeki 6 bin 523 metrekare arsa üzerine inşa edilen ve 24 bin 800 metrekare kapalı alanı olan Maxi City AVM daha öncelerde 52 milyon liraya satışa çıkarılmıştı. Mayadroom ile Astoria dönüşüme giren diğer iki AVM. İkisinin de 4 yıldır büyük bir bölümü ofis şeklinde kullanılıyor.
2003 yılında Bakırköy’de kurulan Town Center AVM, 1 Şubat 2015 itibariyle Altınbaş Üniversitesi tarafından kiralandı. Konuyla ilgili DÜNYA’ya açıklamalarda bulunan Altınbaş Üniversitesi Rektörü Prof. Dr. Çağrı Erhan, yerin 1 Temmuz 2025’e kadar kendilerinin kullanımında kalacağını söyledi. Erhan, AVM olarak tasarlanan bir yapının eğitim merkezine dönüştürülmesinin zahmetli, maliyetli bir iş olduğunu ifade etti.
Maslak 1453 Projesi’nin içinde yer alan AVM binası da Nişantaşı Üniversitesi’ne dönüştü. İlk kez 2017-18 dönemiyle eğitimine başlayan üniversite, aynı anda 68 bin öğrenciye eğitim veriyor. Maslak 1453 Neotech Kampusu’nu açan Nişantaşı Üniversitesinin 200 milyon dolarlık yatırımla hayata geçtiğin belirtiliyor. Yeni açılan Bahçelievler Memorial Hastanesi’nin yerinde eskiden Carrefoursa faaliyet gösteriyordu. Memorial Hastanesi yetkilisinden edindiğimiz bilgiye göre; aynı metrekare alanda 100 milyon dolarlık maliyetle hastane kuruldu. Hastanede biri hibrit olmak üzere 25 ameliyathane, 49 yoğun bakım yatağı 135 poliklinik odası bulunuyor.

EVA Gayrimenkul ve Akademetre’nin “2017-2019 AVM Araştırmasının sonuçlarını açıklayan yetkililer, “Piyasada rekabet gittikçe zorlaşıyor. Artık alışveriş merkezi üretiminde ekonomik kayıp yaşanmaması için üretimin doğru yerde ve büyüklükte yapılması her zamankinden daha fazla önem taşıyor. Aksi takdirde doymuş gibi görünen pazarlar doymamış gibi görülerek yatırımcıyı hayal kırıklığına uğratabilir. 2016 yılında açılacağı deklare edilen açılışların yalnızca yüzde 27’sinin açıldığını görmüştük, 2017 temmuz ayında deklare edilen açılışların yüzde 47’sinin gerçekleştiğini görüyoruz” demişti. Araştırmaya göre 2006 yılında Türkiye genelinde kiralanabilir AVM alanı 3.093.046 m2 iken, oran 2011 yılında 7.614.629 m2, 2015 yılında 10.793.523 m2, 2016 yılında 11.274.159 m2, 2017 temmuz ayı sonu itibariyle ise 11.793.752 m2’ye yükselmiş bulunuyor. Deklare edilen AVM’ler açılırsa sektörün 2019 sonunda 14 milyon m2 alana sahip olacağı belirtiliyor.

Alışveriş Merkezi Yatırımcıları Derneği (AYD) Başkanı Hulusi Belgü, bunun çok doğal bir durum olduğunu söyledi. Bazı yanlış yatırım olan AVM’lerin lokasyon, mülk ve mimari konulardaki hatalardan kaynaklandığını belirten Belgü, şöyle devam etti:.

“Bir de miadını dolduran AVM’ler var. Belli yüksekliğe sahip olmayan ve güneş ışığını almayan AVM’ler yıkılıp, başka yapıya dönüşüyor. Şimdiki AVM’ler en son yöntemlerle yapılıyor. O yüzden bütün AVM’ler böyle olmayacak.” Bir AVM’nin en az 3.5 kat olması gerektiğine değinen Belgü, 55 milyar liralık AVM yatırımının içinde dönüşüm yatırımının ise yüzde 3’lerde olduğunu kaydetti.

Kaynak: DÜNYA

 

Share
310 Kez Görüntülendi.

Yorum yapabilmek için Giriş yapın.