Kat Karşılığı Sözleşmesi Kanunda Yok! | İNDERgi İst. İnşaatcılar Dern. Aylık Dergisi

logo

Kat Karşılığı Sözleşmesi Kanunda Yok!

İNDER’in düzenlediği konferansta ‘Kentsel Dönüşümde Bakanlık, Belediyeler, Üniversiteler, Sivil Toplum ve Geliştiricileri Çözüm Önerileri’ başlıklı ikinci oturumunun moderatörlüğünü İNDER Yönetim Kurulu Üyesi Dr. M. Emre Çamlıbel yaptı.  Oturuma Beşiktaş Konaklar Mahallesi Kat Malikleri Temsilcisi Kazım Koç, Gayrimenkul Hukuku Derneği Avukat Ali Güvenç Kiraz, Nuhoğlu Yönetim Kurulu Başkanı Ali Nuhoğlu, GOPAŞ Genel Müdürü Zeyyad Gümüş, İTÜ Öğretim Üyesi Prof. Dr. Şence Türk, Dekar İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Salih Kuzu,  ENSPD Kurucu Ortağı Caner Bingöl ve İNDER Yönetim Kurulu Üyesi Kubilay Salihvatandaş katıldı.

İstanbul’da 4. Levent bölgesinde yaşanan sorunları değerlendiren Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz da her kurumun farklı bir hukuk sistemi içerisinde çalıştığını, belli yetkileri olduğunu ve yetkileri çerçevesinde plan ve uygulama yaptığını söyledi. Böyle zor durumlarda çözüm bulmakta zorlanıldığını kaydeden Kiraz, “Gayrimenkule ilişkin yönetim sorunu burada karşımıza çıkıyor. Bu konuda aslında üst yapılanmaya ihtiyacımız var. Belki çözüm önerilerimizden biri bu olabilir” dedi. Kiraz, 4. Leven’te Okan Üniversitesi Öğretim Görevlisi Enver Ülger ile beraber arazi yapılanması konusunda ciddi çalışmalar yaptıklarını anlattı. Bir arazi idaresi kurumu oluşturulması gerektiğini kaydeden Kiraz, “Bu planlamanın tek elden çıkması ilgili bir şey. Bu gerçekleşirse sorunların birçoğu da çözülecek. Almanya’dakine benzer bir üst yapılanmadan bahsediyoruz. Plan ve uygulama kaosunu çözebiliyorlar” diye konuştu.

Kat karşılığı konusunun çok büyük bir sorun olduğuna dikkat çeken Kiraz, Arsa Payı Karşılığı Kat Yapımı İnşaat Sözleşmesi’nin kanunda yeri olmadığı için problemler yaşandığını vurguladı. İnşaatlarımızın yüzde 70-75’ini bu modele göre yapıldığını kaydeden Kiraz, şunları söyledi:

“Yargıtay, ‘Arsa Payı Karşılığı Kat Yapımı İnşaat Sözleşmelerinde müteahhit yüzde 90 seviyesine gelene kadar hak sahibi değil’ diyor. Bunu çoğu müteahhit bilmiyor. Doğal olarak tüketiciye satmış olduğu dairelerde tapunu vermiş olsa bile o tapuların gerçekliliği tartışma konusu. Bunun düzeltilmesi lazım.”

Müteahhitler yorgun

Nuhoğlu Yönetim Kurulu Başkanı Ali Nuhoğlu ise kentsel dönüşümün dönüşüme yönelik dokuza yakın yasal düzenleme yapılmasına karşılık, bazı sıkıntıların hala devam ettiğini söyledi. 500 milyar dolarlık bir yatırım için yola çıkılırken bunun planlamasının iyi yapılması gerektiğine dikkat çeken Nuhoğlu, “Teorik olarak baktığımız zaman kentsel dönüşümde müthiş bir noktadayız. Kurumsal altyapıda çok ciddi mesafe kat ettik. Ama işin planlama aşamasında tam anlamıyla fiyasko halindeyiz” dedi.  İnşaat şirketlerinin kentsel dönüşümde 0-15 yıllık bir yatırım yatırım sürecinden geçtiğini den bahsederek, anlatan Nuhoğlu, sözlerini şöyle sürdürdü:

“Şu anda yorgunuz. Herkesin elinde 5-6 tane projesi var. Yatırım halindeler, piyasa eskisi gibi canlı da değil. Bankacılık sektörü pek rahat değil. Bunların hepsini topladığımız zaman arz talep dengesini doğru oluşturmamız gerekiyor. Ekonomimiz, altyapımız bu süreci dönüştürmeye uygun değil. Potansiyelimiz yok aslında. Bu anlamda devlete büyük bir görev düşüyor. Katkı payı başka kesimlerden gelmediği durumda en kötü olan şekli ile olay çözüme gidiliyor. Bu da emsal artışı. Planlı kentleşme açısından tercih edilebilecek, en son başvurulacak konudur.”

‘Müteahhit bulmakta zorlanıyoruz’

Gaziosmanpaşa Belediyesi’nin kentsel dönüşüm şirketi GOPAŞ’ın Genel Müdürü Zeyyad Gümüş, ilçede 13 bölgedeki, 18 alt bölgede toplam 432 hektarı riskli alan ilan ettiklerini söyledi. Bu alanlarda toplam 10 bin bina, 30 bin yeni konut yapacaklarını anlatan Gümüş, yeni oluşacak inşaat alanının ise 4,5 milyon metrekare olduğunu açıkladı. Master planları ve 1/5000’lik planları tamamlanan bölgede sosyal donatı alanlarını 1 milyon metrekare artırdıklarına dikkat çeken Gümüş, müteahhit bulmakta ise zorluk yaşadıklarını açıkladı. Kentsel dönüşüm projelerine müteahhitlerin yönlendirilmesinin önemli bir gelişme olacağını kaydeden Gümüş, Emlak Konut GYO’nun artık hasılat paylaşım ihalelerinden vazgeçmesi gerektiğini, bu ihaleleri kentsel dönüşüm odaklı yapmasını doğru bulduklarını ifade etti.

‘2/3 uygulaması hakkaniyetli değil’

İTÜ Öğretim Üyesi Prof. Dr. Şence Türk, kentsel dönüşümün ve toplu yapı üretiminin organizasyonel bir alan olarak düşünülmesi gerektiğini 2003 yılından sonra gelişen bu organizasyonel yapı içerisinde aktörler ve roller yeni şekilleniyor. Kurumsal yapı henüz daha oturmadı” dedi. Kentsel dönüşümde en sıkıntılı konunun uzlaşma süreci olduğuna dikkat çeken Türk, şunları söyledi:

“Uzlaşma süreci ne yasal olarak, ne de kavramsal olarak tanımlanmamış durumda. Uzlaşmanın ciddi bir teorik altyapısı var. 2/3 çoğunluğu görüyoruz. En son 2/3 konusu devreye girmeli. Ben 2/3 konusunu hakkaniyetli görmüyorum.  Tüm taraflar açısından. Geleneklerimize ters olduğuna inanıyorum. Çünkü 2/3 kuralı bir zorunluktan ortaya çıktı. 1/3’ün hakkını koruyacak net olarak bir çaba yok. Tam tersine 2/3’yi daha da güçlü duruma getirmek için çaba var. Bu çaba ters tepiyor. İnsanlar farklı stratejiler uygulama seçeneğine başvuruyor. Ayrıca 2/3 kötü niyetli kullanıldığı zaman korkunç problemlere neden oluyor. Mülkiyet hakkını ihlal eden duruma kadar gidiyor.”

Kentsel dönüşümü herkesin kolaylıkla bilemeyeceği ve finansal prosesinin de olması gerektiren bir uygulama olduğunu kaydeden Türk, bu yüzden müteahhitlerin ‘müteahhitlik sertifikası’nı alması gerektiğini savundu. Türk, İstanbul’da kentsel dönüşümü yönlendirecek master planının çok kritik bir öneme sahip olduğunu da ifade eden Türk, önceliklerin belirlenmesi durumunda çapraz finansman araçlarını çok daha fazla kullanılabileceğini vurguladı. Batı ülkelerinde tüm gruplarının kentsel dönüşüme girişini kolaylaştıracak önlemler alındığını da ifade eden Türk, “İstanbul’un yüzde 65’i düşük ve orta gelirlilerden oluşuyor. Bütünsel bir bakış açısıyla bunları da çözmemiz gerekiyor” dedi.

‘Kentsel dönüşüm fonu kurulmalı’ 

Dekar İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Salih Kuzu, Türkiye’de büyük ölçekli planlamalarda çok da başarılı olunamadığını ve depreme karşı büyük ölçekli dönüşüm projesinin hayata geçirilmediğini savundu. Şehirlerin planları olmasına rağmen bu planların modern bir kentin ihtiyaçlarını karşılamadığına işaret eden Kuzu, “Öncelikle planlama konusundaki dağınıklığa son vermemiz gerekiyor. Palan yapma yetkisi tek bir merkeze toplanmalı. Plan yapma ölçeğinde arazi büyüklüğü olarak makro ölçeklere çekmemiz lazım. Bu planların değiştirilmesi şart” şeklinde konuştu.

Kentsel dönüşüm adında bir fon kurulması gerektiğine dikkat çeken Kuzu, şunları söyledi:

“Her şey kendi kaynakları ile oluşturmalı. Şehirdeki tüm kamu arsaların satışı geliri olabilir. TOKİ ve Emlak Konut’un konut geliri olabilir ya da emlak vergilerin bir kısmı buraya aktarabiliriz. Geçici vergisel düzenlemeler bu fona aktarabilir. Alt gelir grubundaki vatandaşlarda bu fondan kredi verilebilir, faizleri ödenebilir.”

‘Garantörlük sistemi kurulmalı’

ENSPD Kurucu Ortağı Caner Bingöl, kentsel dönüşümde bazı kamu kaynaklarını dönüştürerek kullanmak üzere bir fon oluşturması gerektiğini söyledi. Bakanlık düzeyinde bununla ilgili üzerinde tartışılan bir model olduğunu anlatan Bingöl, “Belediyelerin elinde çok fazla mülk var. Tahvil ihracatı yapacağımıza yurt dışından kaynak bulup bunlara kira ödemek ve bunlarında bir fon havuzunda toplandığı bir modeli uygulamalıyız. Toplanan paralar dönüşüme kaynak olarak aktarılabilir” diye konuştu. Proje geliştiricilerinin finans konusunda tıkandığına dikkat çeken Bingöl, şöyle devam etti:

“Konutu satamazsak ne olacak konusu herkesin düşündüğü bir nokta. Burada bir garantörlük sistemine ihtiyacımız var. Kamu otoyol projeleri yaparken Hazine desteğiyle bir garantörlük verilmektedir. Bizim bunu tartışmamız gerekiyor. Yapılacak donatı alanlarında devlet desteği ve gelişir diye finansman  donatı alanlarını özel sektöre ürettirip devletin satın alma modeli konuşulabilir. İkinci bir finans modeli olarak yürütülebilir.”

‘Sulukule maket şehir oldu’

İNDER Yönetim Kurulu Üyesi Kubilay Salihvatandaş, 2005 yılında Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Kanunu’nun çıktığı zaman Fatih Belediyesi’nde İmar Kurulu Başkanı olduğunu belirterek, ilçede 3-4 yenileme alanı ilan ettiklerini söyledi. Alanların bir tanesinin Sulukule olduğunu belirten Salihvatandaş, “Sulukule, Sulukule olmadı. Sosyal alan değişti. Şu an tam bir maket şehir görünümünde. Yaşatarak kullanacaktık ne yazık ki sadece kullanıyoruz. Tarihi koruyamadık. Diğer alanların projeleri halen daha devam ediyor” dedi.

Kaynak: İNDERgi Aralık sayısı

Share
405 Kez Görüntülendi.

Yorum yapabilmek için Giriş yapın.