İstanbul’un Uygun Fiyatlı 50 Konut Projesi   | İNDERgi İst. İnşaatcılar Dern. Aylık Dergisi

logo

18 Şubat 2018

İstanbul’un Uygun Fiyatlı 50 Konut Projesi  

Türkiye gayrimenkul sektöründe son 15 yılda yaşanan büyük gelişim, yapılan yeni projelerle birlikte kent merkezinin değer kazanmasına, konut fiyatlarının da yükselmesine neden oldu. Günümüzde metrekaresi 3 bin TL’nin altında bir konut bulmak neredeyse mümkün değil. İstanbul’da kent merkezinde metrekare fiyatları 12 bin TL’ler seviyesine çıkabiliyor. İstanbul’un çeperleri olarak adlandırılan Pendik, Kurtköy, Beylikdüzü, Esenyurt gibi semtlerde hala ulaşılabilir fiyatlı konut bulmak mümkün. DKY İnşaat’tan Özyurtlar’a ve Babacan Holding’e kadar 46 markalı konut üreticisi 50 ulaşılabilir konut projesini satışa sunuyor. İNDERGİ’nin haberi…

Gayrimenkul sektöründe İstanbul Türkiye’nin dünyaya açılan yüzü haline geldi. İstanbul’da özellikle şehir merkezi olarak kabul edilen bölgelerde, arsa maliyetlerinin artması ve arsa stokunun giderek azalması konut fiyatlarının yükselmesine neden oldu. Kentin merkezi semtlerinde üretilen konutların metrekare fiyatları 8 bin – 12 bin TL bandında gezerken sadece üst gelir grubuna hitap ediyor. Oysa Türkiye’deki konut talebinin büyük bir kısmı orta ve alt gelir grubunun talebinden oluşuyor.

Günümüzde giderek yükselen metrekare fiyatları orta ve alt gelir grubunun konut alımını zorlaştırıyor. Oysa son yıllarda geliştirilen metro, metrobüs gibi ulaşım projeleri İstanbul’un çeperlerine ulaşımı kolaylaştırmanın yanı sıra bu bölgelerde de ulaşılabilir fiyatlı yeni konut bölgeleri oluşmasına katkı sağlıyor. Esenyurt, Beylikdüzü, Çekmeköy, Maltepe, Kartal, Tuzla bu bölgeler arasında başı çekiyor. Bu bölgeler geniş arsa stokları ve merkeze göre ulaşılabilir fiyatlı arsaları barındırmaları nedeniyle orta ve alt gelir grubuna hitap eden markalı konut üretimine fırsat sunması nedeniyle bu gruba yönelik proje üretmek isteyen firmaların yeni üretim üssü haline gelmiş durumda. Özyurtlar Holding’ten DKY İnşaat’a, Babacan Holding’ten Kiler GYO’ya kadar 46 markalı konut üreticisi firma 1+1’lerden 4+1’lere kadar farklı büyüklüklerde ulaşılabilir fiyatlı 50 konut projesini satışa sunuyor.

Arsa maliyeti belirleyici

Günümüzde konut üretiminde en büyük maliyet kalemini arsa bedeli oluşturuyor. Her geçen yıl büyüyen İstanbul’da merkezi lokasyonlarda arsa stokunun azalması ve arsa maliyetlerinin yükselmesi nedeniyle bu bölgelerde ucuz fiyatlı konut üretilemez hale gelindi. Oysa İstanbul’da konut fiyatlarının giderek artmasına karşın arsa fiyatlarının daha makul seviyelerde olduğu Anadolu kentlerinde hala fiyatlar ulaşılabilir seviyelerde. Bu durum da konut üretiminde ana kalem olan arsa fiyatlarının İstanbul’da ne kadar da çok arttığını kanıtlar nitelikte.

Cihan İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Ertuğrul Yavuz Pala, bugün İstanbul’da arsa dahil konut maliyetinin 3 bin – 3 bin 500 TL arasında olduğuna dikkat çekerek Anadolu’da konut maliyetinin arsa dahil bin 200- bin 500 TL arasında olduğunu, İstanbul’daki pahalı arsalar nedeniyle ucuz konut üretmenin zorlaştığını vurguluyor.

Neler etkiliyor?

Sosyal tesisler, peyzaj, otopark gibi donatıların inşaat maliyetlerinin yaklaşık yüzde 30’unu oluşturduğuna dikkat çeken Ertuğrul Yavuz Pala, maliyetleri düşürmek için şu önerilerde bulunuyor:

“Bu donatıların yapımı ilgili belediyeler tarafından üstlenilmeli. Sosyal tesislerin kullanım oranı yüzde 5-10’u geçmiyor. Belediyeye ödenen ruhsat harçları, iş güvenlik giderleri, SGK, teknik ve idari personel masrafları yaklaşık yüzde 15-20’lik bir oran tutuyor. Bu konularda yapılacak düzenlemeler, getirilecek makul seviyedeki standartlarla tasarruf sağlanabilir. Siteler yerine eskiden olduğu gibi, sokakları ve çarşı pazarı olan konutlar üretilmeli.”

STCA Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Aydın Aslandağ, inşaat maliyetlerinin büyük bir bölümünü arsa maliyetlerinin oluşturduğunu hatırlatıyor. Aslandağ, ulaşılabilir fiyatlı ucuz konutlar üretilebilmeleri için arsa maliyetlerinin düşürülmesi gerektiğini söylüyor. Aynı zamanda kentsel dönüşüm hızlandırılarak, bir bina kentsel dönüşüme girene kadar oluşturduğu maliyetin konut fiyatlarına yansımasının önüne geçilmesi gerektiğine de işaret eden Aydın Aslandağ, inşaat firmalarının da lüks konut üretmekten ziyade ucuz konut üretmeye yönelik projeler geliştirmeleri gerektiğini vurguluyor.

Finansman faktörü

Ulaşılabilir fiyatlı konut üretmek için en önemli konulardan biri de; konut finansman maliyeti yani krediler oluyor. Konut üreticilerinin kredisiz satışa yönelmeleri, kendi bünyelerinde vadelendirme yoluna gitmeleri gerektiği de belirtilirken bunun için teslim süresinin 36 aydan 48 aya çıkarılmasının da fayda sağlayabileceği konusunda görüşler bulunuyor.

Son dönemde konut kredisi faiz oranlarının psikolojik eşik olarak adlandırılan yüzde 1’ler seviyesinin üzerine çıkması markalı konut üreticilerinin kendi bünyelerinde ve bankalarla anlaşmalar yaparak kampanyalar geliştirmelerine neden oluyor. Öyle ki finansal gücü yüksek firmaların büyük bir kısmı kendi bünyelerinde 60 aya varan vadelerle satış yapıyorlar. Bu da tüketicilerin konut alımlarını kolaylaştırıyor.

42 aya kadar bünyelerinde vade yaptıklarını, yüzde 60’ı 36 ay, geri kalan yüzde 40’ı 60 ayda ödenecek bir kampanya üzerinde çalıştıklarını belirten Ertuğrul Yavuz Pala, projede kullanılmayan faydasız alanları en azda tutmak için proje aşamasında daire ve dekorasyon planlarında titiz davranarak kullanışlı ve tüm fonksiyonları rahat bir şekilde yerine getiren konutlar ürettiklerini söylüyor.

İnsay Yapı Yönetim Kurulu Başkanı İhsan Çulhalık ise ulaşılabilir fiyatlı konut üretiminin artırılabilmesi için konut finansman modellerinin geniş kitlelerin kullanabileceği şekilde düzenlenmesi ve geliştirilmesi gerektiğine dikkat çekiyor. Çulhalık “Öncelikli olarak var olan finansman yöntemleri ile hedef kitlemizin kullanabileceği modeller geliştiriyoruz. Kredi taksitlerinin ötelenmesi, alıcıya uygun ödeme alternatiflerinin gerçekleştirilmesi en önde gelen çözümler” diyor.

Yeni bölgeler

Günümüzde İstanbul’da geliştirilen ulaşım projeleri ile merkeze bağlanan bölge sayısının artması yeni gelişim bölgelerinin oluşmasını sağlıyor. İstanbul’da günümüzde orta ve alt gelir grubunun ulaşabileceği konut projeleri ile öne çıkan Esenyurt, Beylikdüzü, Sultanbeyli ve Sancaktepe gibi bölgeler, arsa fiyatlarının merkeze göre daha düşük olması ve ulaşım projeleri ile merkeze erişimlerinin kolaylığıyla dikkat çekiyorlar.

Endeksa CEO’su Görkem Öğüt, İstanbul’da ulaşım projeleri ile pek çok bölgenin daha erişilebilir olduğunu, yeni bölgelerde arsa fiyatlarının merkeze göre daha düşük olması nedeniyle buralarda üretilen konut projelerinin orta ve alt gelir grubu için cazip hale geldiğini söylüyor. Yakın zamana kadar adı duyulmayan bölgelerin adının duyulmaya başlandığına dikkat çeken Görkem Öğüt, ulaşım projelerinin artması ile yeni bölgelerin cazip hale geleceğini, orta ve alt gelir grubuna yönelik projelerin de bu bölgelerde artacağını belirtiyor.

Son dönemde mevduat faizlerinde yaşanan artışın yatırımcıyı konut yatırımından mevduata yönelttiğini hatırlatan Görkem Öğüt, “Bu durum da konut piyasasında durgunluğa sebep oldu. Alınacak önlemlerle orta ve alt gelir grubunun daha fazla tercih edeceği konut kredilerinin cazip hale getirilmesi bu kitledeki talebin artmasına sebep olacaktır” diyor.

Talep karşılanmalı

Ülkemizde orta ve alt gelir grubunun özellikle büyük kentlerde her geçen yıl artan konut talebinin karşılanması için devletin uygun maliyetli arsa sağlaması gerektiğine dikkat çekiliyor. Markalı konut üreticilerinin arsa geliştirmeleri sürecinde arsa sahipleri ile üretici firmalar arasında devletin belediyeler kanalı ile bir bariyer oluşturup arsa maliyetlerinin daha da yukarılara taşınmasının önüne geçmesi gerektiği de ortak görüşler arasında yer alıyor. Önümüzdeki 15 yıllık süreçte gerçekleştirilmesi planlanan kentsel dönüşüm sürecinde de fiyatların daha da artmaması içen maliklerle dönüşüm yapacak firmalar arasında da belediyelerin bir tampon görevi üstlenmesi gerektiğine de vurgu yapılıyor.

Akkuş Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Abdulkadir Akkuş, günümüzde giderek azalan arsa stoku konusunda inşaatçıların yapabileceği bir şey olmadığını belirterek devletin sektöre uygun maliyetli arsa sunması gerektiğini söylüyor. Abdulkadir Akkuş “Burada ancak kentsel dönüşüm yoluyla kazandırılabilecek arsalar olabilir. Kentsel dönüşümde de İstanbul’da arsa sahipleri tarafından istenen yüksek kat karşılığı oranları, kentsel dönüşüm projelerinin de uygun fiyatlı çıkmasına engel oluşturuyor” diyor. Maliyetleri düşürmek için kullanılmayan sosyal alanları projeye ilave etmekten kaçındıklarını belirten Abdulkadir Akkuş, sadece daha lüks gözüksün diye bu tür alanları projelerine dahil etmediklerini de söylüyor.

Lokasyon tercihi

Ulaşılabilir fiyatlı konut üreten bir diğer şirket de Karden İnşaat. Karden İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Paşa Karadeniz, proje geliştirirken doğru lokasyonda yer almasına, ana ulaşım aksları ile olan yakınlığına, kullanışlı peyzaj alanları ile ferah olması, okulu ve çarşısı ile kendi kendine yeten bir proje olmasına dikkat ettiklerini söylüyor.

Erguvan İnşaat Yönetici Ortağı Emre Maraşlı da konut fiyatlarının artmasının en temel gerekçesinin yükselen arsa fiyatları olduğuna dikkat çeken bir diğer bir isim oluyor. Emre Maraşlı, ulaşılabilir fiyatlı konut projeleri üretebilmek için, arsa fiyatlarının zirve yaptığı yerler yerine, yükselme potansiyeli olan, yaşamak ve yatırım için fırsat sunan Kurtköy gibi lokasyonları tercih ettiklerini söylüyor.

Ulaşılabilir fiyatlı konut projelerinin artması için devletin arsa üretimine ağırlık vermesi gerektiğini belirten Emre Maraşlı, “Arsa sahiplerinin günümüz şartlarında daha vicdanlı olmasını beklemek sadece temenniden ibaret kalabilir. Serbest piyasa koşullarında sayısı giderek azalan bir mala sahip oldukları için, arsa sahipleri kat karşılığı oranlarıyla da yetinmeyip üstüne nakit para talep edebiliyorlar. Bu da projenin fiyatını daha başında yükseltiyor” diyor.

Amortisman süreleri

Ulaşılabilir fiyatlı konut üretilen bölgelerden yapılan alımların büyük bir kısmını yatırım amaçlı alımlar oluşturuyor. Çünkü insanların büyük bir kısmı işine yakın yerlerde kirada oturup ulaşabileceği fiyattan konut satılan yerlere yatırım yaparak burada aldığı evi kiraya vermeyi seçiyor. Bir başka deyimle kentin çeperindeki bölgelerin geleceğine yatırım yapıyor. Böylece hem ulaşabileceği bir ev satın almış oluyor hem de gelecekte bu evi satıp üzerine biraz daha ekleme yaparak daha merkezi bir lokasyonda ev alma umudunu destekleyen bir adım atmış oluyor. Hal böyle olunca da yatırım yapılan bölgenin yatırımın geri dönüş süresi yani amortisman süresi büyük önem kazanıyor. Gayrimenkul değerlemede dijital teknolojileri kullanan www.endeksa.com verilerine göre, Esenyurt’ta ortalama konut fiyatı 225 bin TL, konut yatırımının geri dönüş süresi ortalama 19 yıl.

Bakırköy-Avcılar-Esenyurt- Beylikdüzü-Büyükçekmece metro hattı sayesinde ulaşımı kolaylaşacak olan Beylikdüzü orta ve alt gelir grubuna hitap eden konut projeleri için cazip bir diğer bölge. Beylikdüzü’nde ortalama konut fiyatı 325 bin TL olurken, konut yatırımının geri dönüş süresi ise 25 yıl.

Villa tipinde konutların yanı sıra orta ve alt gelir grubuna hitap eden konut projeleri ile de öne çıkan Pendik – Kurtköy’de ortalama konut fiyatı 325 bin TL, konut yatırımının geri dönüş süresi ortalama 23 yıl. Ulaşım kolaylığı nedeniyle son birkaç yılda yıldızı parlayan Sultanbeyli’de ortalama konut fiyatı 295 bin TL, konut yatırımının geri dönüş süresi ortalama 20 yıl. Sabiha Gökçen Havalimanı’na olan bağlantıları, TEM otoyolu ve TEM-Kartal bağlantı yolu sebebiyle Sancaktepe’nin önemi arttı. Sancaktepe’de ortalama konut fiyatı 300 bin TL, konut yatırımının geri dönüş süresi 20 yıl. Arsa değerlerindeki artış nedeniyle devletin bu konuya el atması gerektiğini düşünenler de bulunuyor.

GÖRÜŞLER

216 Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Bilent Dündar:

Erişilebilir fiyat sağlamak özen istiyor

“Suni fiyatlara ulaşmış arsalara yapılacak projeler ulaşılabilir fiyatlı konut üretmeyi zorlaştırıyor. Doğru lokasyon ve doğru arazi anlaşmaları olmazsa olmaz. Sonrasında hedef kitleyi belirleyip, o kitlenin ihtiyaçlarını anlamak gerekiyor. Özenle proje geliştirildiğinde, erişilebilir fiyatları sağlamak hayal değil. 216 Koru Plus projemizde erişilebilir konut üretmeyi kendimize hedef edindik.”

Okkalar İnşaat Yönetim Kurulu Üyesi Mahmut Okka:

Planlama önemli

“Ulaşılabilir fiyatlı konutlar üretebilmek günümüz şartlarında çok iyi planlama gerektiriyor. Projeye başlamadan öngördüğümüz maliyetleri, proje sonuna kadar yaptığımız tüm harcamalarımızı da göz önünde tutuyoruz. Dolayısı ile yaptığımız doğru maliyet analizi bizim doğru proje üretmemize yardımcı oluyor.”

Anadolu Yakası İnşaat Müteahhitleri Derneği (Ayider) Başkanı Melih Tavukçuoğlu:

Lüks konut çok üretilmemeli

“İnşaat firmalarının ucuz konut üretebilmesi için de arsa maliyetlerinin önüne geçilmesi şarttır. Bu anlamda kentsel dönüşüm alanlarında emsal transferleri söz konusu olacağı gibi ucuz arsa stoklarının bulunduğu bölgelere inşaat firmalarının lüks konut üretim fikirlerinden caymaları gerekmektedir. Çünkü lüks konut üretimi, konut satışlarını yavaşlatmaktadır.

TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya:

Kentin çeperleri ucuz

“Ulaşılabilir fiyatlı konutlar arsa fiyatları nedeniyle şehrin çeperlerinde yapılabiliyor. Kent merkezinde arsa fiyatları çok yüksek, çeperlerde hem arsa üretmek hem de daha hesaplı arsa bulmak mümkün. Metrekaresi 6 bin TL’ye kadar olan evler daha kolay satılıyor. Rakam bunun üzerine çıkınca satış zorlaşıyor. Kentin çeperlerindeki ulaşılabilir fiyatlı konutlar yatırımlık alınıp bir süre sonra satılıyor ya da düzenli kira geliri için alınıyor. Zaman zaman oturum amaçlı da alınabiliyor. Ulaşım projeleriyle bir süre sonra gelişecek olan çeperlerde yapılan yatırım geleceğe yapılan yatırım oluyor.”

Özyurtlar Holding Yönetim Kurulu Başkanı Tamer Özyurt:

Fiyatlar sürdürülebilir değil

“Konut üreticileri olarak elimizi taşın altına koyuyoruz. Tabii uzun vadede konut fiyatlarının bu hali, sürdürülebilir bir durum değil. Hem kira, hem de prim kaynaklı fiyat artışı yaşanıyor. İnşaatta ulaşılabilir rakamlarla konut satmak ancak kardan fedakarlık yaparak realize edilebilir. Bu durum inşaatçıların özverisiyle bir noktaya kadar sağlanabilir. Arsa fiyatları ortada.”

DKY İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Ali Dumankaya:

Yeni ödeme sistemi geliştirdik

“Müşterilerimizin kendi bütçe ve ödeme koşullarına göre ödeme planlarını diledikleri gibi oluşturabileceği Ekopratik Ödeme Sistemi adıyla yeni bir ödeme sistemi geliştirdik. Müşteriler istedikleri vadelerde diledikleri peşinat ve ara ödeme tutarlarıyla kendi ödeme planlarını oluşturabiliyor. Arsa maliyetlerinin düşürülmesi, haksız rekabetin önlenmesi için devlet teşviki gerekli.”

Babacan Holding Yönetim Kurulu Başkanı İbrahim Babacan:

Arsa maliyetleri düşmeli

“Günümüzde ulaşılabilir fiyatlı konut projeleri üretmek için kendi arsalarımızı geliştirmeye önem veriyoruz. Arsa maliyetlerini en aza indirerek, kendi arazilerimizde hayata geçirdiğimiz projelerle daha uygun fiyatlı daireleri satışa sunuyoruz. Ulaşılabilir fiyatlı konut projelerinin artması için, arsa maliyetlerinin azaltılması ve KDV oranlarının düşürülmesi gerektiğine inanıyorum.”

 

Share
393 Kez Görüntülendi.

Yorum yapabilmek için Giriş yapın.