İnder’den Sürdürülebilir Ekonomik Model Önerisi | İNDERgi İst. İnşaatcılar Dern. Aylık Dergisi

logo

16 Kasım 2018

İnder’den Sürdürülebilir Ekonomik Model Önerisi

İNDER Yönetim Kurulu Üyesi Yener Yıldırım, günümüzde kullanılan kısa vadeli, yüksek faizli ve yüksek firma garantörlüğüne dayalı ‘işletme kredisi’ yerine küresel gelişmiş piyasalarda uygulanan 3 kademeli finansman modeline dönüşmesi gerektiğini söyledi. Yıldırım bu kademeleri; inşaat kredisi, ara kredi ve mortgage kredisi olanak sıraladı.

İçinde bulunduğumuz dönemde sürdürülebilir bir ekonomik oluşturmak konut, gayrimenkul ve inşaat sektörünün en önemli gündem maddelerinden birini oluşturuyor. Bu konuda uzun ve kısa vadeli çözüm önerilerini ortaya koyan İNDER Yönetim Kurulu Üyesi Yener Yıldırım, günümüzde kullanılan kısa vadeli, yüksek faizli ve yüksek firma garantörlüğüne dayalı ‘işletme kredisi’ yerine küresel gelişmiş piyasalarda uygulanan 3 kademeli finansman modeline dönüşmesi gerektiğini söyledi. Yıldırım bu kademeleri; inşaat kredisi, ara kredi ve mortgage kredisi olarak sıraladı.

Türkiye’de konut ve gayrimenkul sektörünün 8-10 yıllık aralıklarla birçok kez kriz yaşadığını ve akabinde hızla toparlanarak büyümesini sürdürdüğünü anlatan Yener Yıldırım, içinde bulunduğumuz krizin ise diğerlerinden farklı olarak 2 yıldır etkisini sürdürdüğüne dikkat çekti. Yener Yıldırım, gayrimenkul sektörünün bu krizi de aşarak büyüme ivmesini tekrar yakalayacağına olan inancını dile getirdi.

Yener Yıldırım, konut sektörünün sürdürülebilir bir ekonomik modele kavuşması için ortaya koyduğu uzun vadeli önerilerini 5 başlık altında sıraladı, ilk olarak konut geliştirme modelleri arasında Türkiye’de en yaygın şekilde kullanılan ‘kat karşılığı arsa sözleşmesi’nde arsa sahibi ve yatırımcı ilişkisinin mali mevzuatta tanımlı ‘iş ortaklığı’ şeklinde ele alınması gerektiğini ifade eden Yıldırım’ın, ikinci önerisi ise konut sektöründe kullanılan finansman modeliyle ilgiliydi.

‘Zararına satışa son verelim’ 
Yıldırım, günümüzde kullanılan kısa vadeli, yüksek faizli ve yüksek firma garantörlüğüne dayalı ‘işletme kredisi’ yerine küresel gelişmiş piyasalarda uygulanan 3 kademeli finansman modeline dönüşmesi gerektiğini söyledi. Bu kademeleri; inşaat kredisi, ara kredi ve mortgage kredisi olanak sıralayan Yıldırım, şunları söyledi:
“İnşaat kredisinin tek teminatı arsa ve inşaat ilerledikçe de inşaatın tamamlanmış kısmıdır. Kredi salınımı banka tarafından hak ediş usulünce işin ilerlemesine paralel olarak yapılır. Bu kredinin tahsis edildiği proje dışında bir yerde kullanılması mümkün değildir. Yaşam alanları geliştirme, inşaat teknikleri ve son teknolojileri kullanma konusunda özellikle son 15 yıldır önemli bir gelişme kaydeden Türk inşaat ve konut sektörü, sürdürülebilir bir ekonomik yapı oluşturmak için ise hala çaba sarf ediyor. Bu güne kadar çoğunlukla ‘Sat-Yap’ modeliyle kendi finansmanını kendisi oluşturmaya çalışan konut sektörü, kısıtlı da olsa bankalar ve finansman kuruluşları vasıtasıyla da finansman ihtiyacını karşılıyor. Gayrimenkul sektörü, gayrimenkul yatırım fonları, gayrimenkul sertifikaları gibi yeni finansman modelleri oluşturmaya çalışsa da bankalar ve finans kuruluşları, hala gayrimenkul sektörünün finansman konusunda en önemli çözüm ortağı olmaya devam ediyor. Ancak bu ortaklık, kiriz zamanlarında yaşanan zorluklardan dolayı özellikle inşaatçı aleyhine bozulabiliyor. İçinde bulunduğumuz dönemde sürdürülebilir bir ekonomik model oluşturmak konut, gayrimenkul ve inşaat sektörünün en önemli gündem maddelerinden birini oluşturuyor. İstanbul İnşaatçılar Derneği’nin (İNDER) gayrimenkul sektöründeki sorunları ve bu sorulara dair çözüm önerilerini ortaya koymak için düzenlediği toplantıda da konu her yönüyle ele alındı.

‘Kriz 2 yıldır sürüyor’ 

İNDER Yönetim Kurulu Üyesi Yener Yıldırım, özkaynak ve finansman eksikliğine dayalı sıkıntılar yaşayan konut ve gayrimenkul sektörünün sürdürülebilir bir ekonomik bir modele kavuşması gerektiğini belirterek bu konudaki uzun ve kısa vadeli çözüm önerilerini sıraladı.

Mortgage’ın riski az 
Ara kredinin, inşaatın tamamlanmasına müteakip tamamlanan iskanlı konutları teminat altına alarak inşaat kredisinin kapanması için yapımcıya tahsis edilecek olan kredi türü olduğunu kaydeden Yıldırım, “İnşaat tamamlanıp İskan alındığı için bankanın riski azalmış olacağından ara kredinin daha düşük faizle sunulmuş olması gerekir. Bu kredinin vadesi her bir tamamlanmış konutun satışına kadardır. Konut satıldığında alıcıya mortgage kredisi kullandırılarak bu kredi daire daire kapatılmaktadır” diye konuştu.

Mortgage kredilerinin ise halihazırda Türkiye’de uygulanan bir kredi olduğunu kaydeden Yener Yıldırım, sadece bitmiş konuta kullandırıldığından banka için son derece az risk taşıyan kredi türü olduğunu anlattı. Mortgage kredilerinde yapımcı tarafından herhangi bir ek teminat gösterilmesi gerekmediğinin altını çizen Yıldırım, “Bu kredinin alıcıya tahsisini müteakip, ara kredinin söz konusu konuta tekabül eden kısmı kapanacak ve yapımcı bu aşamada karını, özkaynağını ve arsa payını da tahsil olacaktır” bilgisini verdi.

Emlak Bankası canlandırılıyor 
Bütün bu finansman sistemini yönlendirecek bir kamusal ya da yarı kamusal bir ihtisas finans kuruluşuna ihtiyaç olduğunu söyleyen Yener Yıldırım, bu kurumun yeniden yapılandırılan Emlak Bankası olabileceğini dile getirdi. Bu ihtisas finans kuruluşunun oluşturulması halinde mevcut yürüyen düzendeki finansman yapılarının da bu sisteme çevrilmesinin mümkün olacağını belirten Yıldırım, şöyle devam etti:
“Kamunun finansman ve mevzuat gücüyle güvenilirliği, bunu sağlayabilir. Sürdürülebilir ibir ekonomik modele geçiş, çok hızlı, sağlam ve kalıcı olacaktır. Öte yandan bütün bu modelin sağlıklı işleyebilmesi için müteahhit firmanın sahip olması gereken bazı niteliklerin yasayla tanımlanması, bu tanıma uymayan firmaların bu sisteme dahil edilmemesi zorunludur.”

Bankalardan zorlayıcı uygulamalar 
İçinde bulunduğumuz kriz döneminde ise hemen devreye alınabilecek bazı çözüm önerilerini de ortaya koyan Yıldırım, ilk olarak makro ekonomik daralma ortamında bankaların bazı zorlayıcı uygulamaları devreye soktuğunu söyledi. Bankaların son dönemde istenilen teminat oranlarını, mülk değerinin iki katına hatta daha fazlasına yükselttiğini anlatan Yıldırım, geçmiş dönemlerde verilen ipoteklerin ise işlem tamamlansa bile başka risklerle ilişkilendirilerek çözülmediğini vurguladı. Nakit ve gayri nakit kredilerde de geri çağırmalar söz konusu olduğunu kaydeden Yıldırım, resmi geri çağırmanın gerçekleşmemesi durumunda dahi firmalara bir tehdit olarak sürekli gündeme getirildiğine dikkat çekti. Ayrıca bankaların mevcut faiz oranlarını olumsuz gelişmelerde yükselttiğini, olumsuz gelişmelerde ise düşürdüğünü hatırlatan Yıldırım, “Bankalar bu uygulamaları kendi bilanço ve nakit rasyolarını güvene almak amacıyla yaptıklarını beyan ediyorlar. Kamunun yapacağı bazı düzenlemelerle bankaların bilanço ve nakit rasyoları açısında rahatlatılması faydalı olacaktır. Ancak kamu, bu düzenlemelerin yansıtılması hususunda da takipçi ve ısrarcı olmalıdır” şeklinde konuştu.

‘Alıcı zarar görür’ 
Kamunun destekleyeceği bankacılık sektörüne yönelik olarak yapılacak bu düzenlemelerde konut firmalarının birikmiş KDV alacaklarının teminat olarak kullanılmasının mümkün olduğuna da dikkat çeken Yıldırım, şunları söyledi: “Bu uygulamaların ana hedefi bankalar tarafından konut ve arsa gibi ürünlerin üzerine konan ipoteklerin kaldırılması veya hafifletilmesi olmalıdır. Aksi takdirde bankaların bu katı uygulamalarından sadece konut firmaları değil tüm birikimlerini bir ev sahibi olmak amacıyla memleketimizin geleceğine ve ekonomik büyüklüğüne güvenerek konuta yatırmış olan alıcılar da zarar görebilir.”

‘Faiz belirsizliğini koruyor’ 
Öte yandan yüksek kredi faizlerinin belirsizliğini koruduğunu hatırlatan Yener Yıldırım, her geçen gün değişen oranların konut alımlarını etkilediğini vurguladı. Aylık yüzde 2,40 oranında sedyeden konut kredi faizlerinin konut alıcısına fazlaca finansal yük getirdiğini kaydeden Yıldırım, bunun da konut alımını sınırlandırdığını hatırlattı. Sektörde geliştirilen kampanyalarla aylık yüzde 0,98 faiz oranlarının telaffuz edildiğini, böylece satışlarda bir hareketlilik görüldüğünü ifade eden Yıldırım, “Ancak, gerçekteki baz faiz oranı ile kampanya oranı arasındaki farkın yükünün maalesef müteahhit firmalar ve kısman da arsa sahibi tarafından karşılanması, kar marjının düşük olması nedeniyle maliyetine, hatta zararla daire satışlarını birlikte getiriyor” dedi.

Alıcıların bu oranların banka tarafından sağlandığı algısına sahip olduğuna da dikkat çeken Yıldırım, sektörün hareketlendirilmesi için en azından ilk el satışlarda devlet katkısı sağlanması gerektiğini vurguladı. Aktif hale getirilen Emlak Bankası vasıtasıyla imar affı gibi kaynakların bu konuda kullanılabileceğini dil getiren Yıldırım, düşük faizli kredilerin devlet tarafından sağlanmasını önerdi.

‘İlk satışlar desteklensin’ 
İlk gayrimenkul satışlarının desteklenerek geliştiricilerin finansal anlamda rahatlatılması gerektiğini vurgulayan Yıldırım şöyle devam etti:
“Sektörün işlerliğini hızlandırmak adına cazibe oluşturmak gerekir. Bu noktada önerimiz, alım satım harçları alınmayabilir, ilk 5 yıl emlak vergisi muafiyeti getirilebilir, KDV oranları düşürülerek uzun vadede geçerliliği korunabilir. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında harç muafiyeti getirilmesine rağmen belediyeler ruhsat harçlarını almaktadır. Ayrıca ilk el satışlarda tapu harcından muafiyet Tapu tarafından tanınmamakta, sonrasından tahsil edilen harcın hukuki süreçle geri alınması yoluna gidilmektedir. Kanunla getirilen muafiyet şartlarının, kamu kurumlan nezdinde uygulanması sağlanmalıdır.”

‘Rayiç bedeller düzenlensin’ 
Belediyelerin aynı sokakta olmasına rağmen yeni projeler için site bazlı emlak rayiç yükseltmesinin de ayrı bir sorun olduğunu kaydeden Yıldırım, “Bu yüksek rayiç bedeller, yeni sitelerde emlak vergisinin yüksek tutarda ödenmesine sebep oluyor. Bu da yeni konut satışlarını olumsuz yönde etkiliyor” açıklamasında bulundu. Ayrıca belediyelerce belirlenen sokak rayiç değerleri arasında anlamsız farklar olduğunu dile getiren Yıldırım, kimi zaman gerçek rayicin üzerinde değerler oluştuğunu, bu durumun ise gerçek satış değerleri üzerinde alım satım harçları ödenmesine neden olduğunu anlattı. Yıldırım Bakanlıkça da planlanan rayiç bedellerdeki düzensizliğin giderilmesiyle alıcı tarafındaki mağduriyetin engelleneceğini söyledi.

‘Ruhsat müktesep hak sayılsın’ 
İnşaat ruhsatlarının müktesep hak olarak görülmesinin sağlanması gerektiğine de vurgu yapan Yener Yıldırım, şunları söyledi:
“Meşakkatli bir süreçle ruhsatı alınmış, satış ofisi hazırlanmış, maketi, reklam filmleri hazırlanarak satış aşamasına gelinen projelerde, parsel dışındaki bir konudan ötürü bölge imar planının iptali gibi sonradan karşılaşılan durumlar oluşabiliyor. Böyle durumlarda ruhsat geçersiz sayılarak satışa engel olunuyor. Daha başlangıç noktasında karşılaşılan bu durumların çözüm süreci maalesef yıllar alıyor ve yatırım bu süre içinde verimli olmaktan çıkıyor. Hatta tamamlanma aşamasında olan projelerde dahi gelen bölge plan iptali, inşaatı mevcut durumuyla durduruyor. Bu durum, müteahhidin konut alıcısına ve arsa sahibine taahhüdünü yerine getirememesine neden oluyor. Yabancı satışların olduğu projelerde, konunun müşteriye anlatılması daha da zor oluyor. Proje geliştirerek hayata geçirmek büyük emek istiyor, büyük finansal riskler ve taahhütlerle yapılıyor. Projeden kaynaklı olmayan anlamsız konuların inşaatı durdurarak gerek geliştirici gerekse konut alıcısını mağdur etmesinin önüne geçecek tedbirler alınmalı. Bunun için ruhsatların kazanılmış hak olarak sayılması zaruridir.”

Kaynak: Esra ÖZSÜMER-İNDERGİ

 

Share
243 Kez Görüntülendi.

Yorum yapabilmek için Giriş yapın.